【房产】可以抄底拿地了吗？？？？？？？？

2018-11-12 | 责任编辑： | 浏览数：1347 | 内容来源：北京青年报

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昨日，，，，，，，，北京土地市场出让了3宗住宅用地，，，，，，，，其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得，，，，，，，，溢价率零。。。。。。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中，，，，，，，，成交价分别为23.4亿元和26.4亿元，，，，，，，，溢价率分别为17%和26.9%，，，，，，，，均是低溢价成交。。。。。。进入四季度后，，，，，，，，土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地，，，，，，，，其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。。。。。。

土地市场的开闸也引起了市场的关注。。。。。。有专家表示，，，，，，，，本次集中入市的土地，，，，，，，，虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况，，，，，，，，但对于受到调控影响的开发商来说，，，，，，，，回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶，，，，，，，，以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少，，，，，，，，取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。。。。。。不过也有业内人士认为，，，，，，，，按照市场周期判断，，，，，，，，土地降温正是储备弹药的最佳时机，，，，，，，，土地储备规模决定了以后的销售规模，，，，，，，，更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足，，，，，，，，或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。。。。。。

供应井喷

四季度土地供应进入小高潮

四季度北京土地供应开始“井喷”。。。。。。北京市国土资源委员会官方网站消息显示，，，，，，，，10月22日至23日短短2天时间，，，，，，，，北京公开挂牌14宗经营性用地。。。。。。其中10月22日单日就挂出了6宗土地，，，，，，，，第二天10月23日又有8宗土地入市。。。。。。

北京青年报记者从北京市规划国土委网站了解到，，，，，，，，这14宗土地中，，，，，，，，有12宗是住宅用地，，，，，，，，包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。。。。。。

从区域分布来看，，，，，，，，这12宗住宅用地中，，，，，，，，顺义有4宗，，，，，，，，丰台有2宗，，，，，，，，大兴有2宗，，，，，，，，昌平、密云、房山、延庆各有1宗，，，，，，，，总规划建筑面积156万平方米，，，，，，，，挂牌起始价合计达到282亿元。。。。。。其中，，，，，，，，位置最好的大兴2宗限竞房用地，，，，，，，，挂牌起始价也最高，，，，，，，，分别达到56亿元和46.2亿元，，，，，，，，最高销售限价为71087元/平方米。。。。。。另外，，，，，，，，3个共有产权住房用地均位于顺义区，，，，，，，，销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。。。。。。

值得注意的是，，，，，，，，这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15：00，，，，，，，，这也意味着，，，，，，，，如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价，，，，，，，，那么这一天将可能成交13宗土地，，，，，，，，也将成为北京历史上出让住宅土地最多金额最高的一天。。。。。。

“13宗土地合计挂牌起始价高达295.19亿，，，，，，，，按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿元。。。。。。”中原地产首席分析师张大伟说，，，，，，，，如果这些土地都顺利成交，，，，，，，，将创下北京单日土地成交金额的新纪录。。。。。。

而在更早之前，，，，，，，，9月中旬北京市规划国土委就曾公开表示，，，，，，，，将陆续安排66宗住宅用地出让。。。。。。相比今年上半年的土地供应，，，，，，，，四季度北京土地供应可谓“海量”，，，，，，，，目前来看将确定出现一波土地供应的高峰。。。。。。

不仅仅是北京，，，，，，，，一线城市的住宅类土地供应都有所上涨。。。。。。像杭州，，，，，，，，今年的卖地收入已经突破了2300亿元，，，，，，，，另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。。。。。。

业内分析人士表示，，，，，，，，不出意外，，，，，，，，第四季度将是今年土地供应的小高潮，，，，，，，，土地供应大幅增加，，，，，，，，供应的数量和质量也会提高。。。。。。原因主要有两点：第一，，，，，，，，部分地方政府存在土地财政压力，，，，，，，，今年流拍率是七年之最，，，，，，，，多地对土地财政依赖程度较高，，，，，，，，此前流拍的地块或拆分或降价，，，，，，，，很多都将在第四季度推出。。。。。。第二，，，，，，，，按照惯例，，，，，，，，每年到年底，，，，，，，，为了完成年度供地计划，，，，，，，，土地供应都会增多，，，，，，，，尤其是今年流拍的地块甚多，，，，，，，，第四季度的土地供应压力加大，，，，，，，，市场很可能会进入供过于求的阶段。。。。。。

竞争少了

房企过冬拿地计划缩减

供地节奏加快并不能掩盖今年土地成交遇冷，，，，，，，，前三个季度，，，，，，，，多块土地的拍卖结果让人大跌眼镜，，，，，，，，以往较好位置的地块无人竞拍，，，，，，，，像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块，，，，，，，，起拍价达63.3亿元，，，，，，，，就因没有开发商参与报价而流拍。。。。。。

根据中原地产研究中心统计，，，，，，，，2018年前9个月，，，，，，，，全国热点城市的住宅用地流标剧增，，，，，，，，同比上涨148%；；；；；；；土地成交溢价率持续低位，，，，，，，，85%的城市溢价率出现了下调。。。。。。

克而瑞研究中心分析师表示，，，，，，，，“在这样的大背景之下，，，，，，，，上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年，，，，，，，，多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。。。。。。”

自从万科喊出“活下去”的口号后，，，，，，，，更多房企将重心放在了回笼现金上，，，，，，，，也有一些房企表示减慢拿地速度，，，，，，，，甚至要停止拿地。。。。。。

今年中报业绩发布会及公开场合各房企表态来看，，，，，，，，前十名上市房企中碧桂园、恒大、融创等明确表示要放缓投资、谨慎拿地。。。。。。碧桂园提出下半年拿地要持审慎态度。。。。。。恒大在中期业绩会也表示，，，，，，，，基于全国化布局的完善，，，，，，，，未来拿地速度将显著放缓，，，，，，，，下半年购买土地会趋于谨慎。。。。。。孙宏斌带领下的“并购王”融创，，，，，，，，也提出2018年下半年的整个投资会比较保守。。。。。。此外，，，，，，，，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”；；；；；；；富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；；；；；；；合景泰富“土地选择更加理智，，，，，，，，“没有利润率15%以上的基本不选”。。。。。。

一家闽系房企的品牌负责人对北青报记者表示，，，，，，，，以往土地拍卖“抢破头”时，，，，，，，，房企都要提前私下和其他竞拍企业搞关系，，，，，，，，减少竞价，，，，，，，，提高成功率。。。。。。现在土地市场降温，，，，，，，，之前的花招都不用搞了，，，，，，，，反正竞拍的企业没几家，，，，，，，，一二线城市的地块有的连一个竞标者都没有。。。。。。

对于开发商缩减拿地计划的行为，，，，，，，，易居智库研究总监严跃进认为，，，，，，，，未来房地产市场存在一定的降温风险，，，，，，，，部分房企之前出于做大规模的目的，，，，，，，，出手拿到的部分高价地，，，，，，，，有可能面临被套的风险。。。。。。未来越来越多的房企会选择通过合作、入股、收购等其他方式来获取土地，，，，，，，，从而避免在土拍市场高价拿地，，，，，，，，防范市场风险的发生。。。。。。

地价降了

低溢价、零溢价成为主流

土地供应增加，，，，，，，，开发商对土地热情的冷却，，，，，，，，必然会导致一个结果——土地降价。。。。。。

今年下半年以来，，，，，，，，低溢价、零溢价成交地块是土地市场的主流，，，，，，，，数据显示，，，，，，，，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。。。。。。

对房企来说，，，，，，，，地价调整到位的城市，，，，，，，，用低成本拿地，，，，，，，，可能撑起明后年的销售高利润。。。。。。

北青报记者了解到，，，，，，，，在上周新挂牌的12宗住宅用地中，，，，，，，，丰台区的2宗限竞房用地正是今年1月份的流拍土地，，，，，，，，当时这两宗地块是以共有产权住房的性质出让的，，，，，，，，流拍后改成了限竞房用地并在近期推入市场。。。。。。今年1月时这两宗土地的挂牌起始价分别为50.58亿元和41.78亿元，，，，，，，，商品房销售价格为43000元/平方米，，，，，，，，而今以限竞房用地出让的挂牌起始价分别为56亿元和46.2亿元，，，，，，，，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，，，，，，，，最高销售单价不得超过71087元/平方米。。。。。。

“改变土地规划用途后，，，，，，，，流拍可能性不大。。。。。。”业内人士表示，，，，，，，，不仅是北京，，，，，，，，很多城市的流拍土地都在重新整理后重新挂牌成交。。。。。。

10月25日，，，，，，，，太原将流拍地块降价20亿再次拍卖8块地，，，，，，，，华侨城以116.017亿元的底价获得，，，，，，，，竞拍现场只有华侨城一家参与。。。。。。

另一个热点城市南京出让的住宅用地也降价近8000元/平方米。。。。。。

显然，，，，，，，，房企拿地积极性不高，，，，，，，，对非热门的地块将继续看冷。。。。。。张大伟表示，，，，，，，，在一二线城市，，，，，，，，房企对住宅类土地拿地积极性已经提高。。。。。。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，，，，，，，，导致房地产企业拿地意愿不强烈。。。。。。

另外，，，，，，，，房企资金压力逐渐出现，，，，，，，，注重现金的回款，，，，，，，，自然对非优质地块的积极性降低。。。。。。张大伟预计，，，，，，，，2018年楼市将继续严格调控，，，，，，，，这种情况下，，，，，，，，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，，，，，，，，抢地积极性降低，，，，，，，，土地市场的溢价率有所降低，，，，，，，，以北京为例，，，，，，，，2017年北京土地平均溢价率是24%，，，，，，，，2018年截至日前是15%。。。。。。明显降低。。。。。。

土地周期

是抄底拿地的时机吗？？？？？？？？

土地市场的风向转变，，，，，，，，资本市场融资环境收紧，，，，，，，，这些负面消息虽然让房企放缓了拿地节奏，，，，，，，，但并不意味着房企放弃了拿地。。。。。。相反，，，，，，，，出于规模�；；；；；；乃咔蠛褪谐【赫鹊募泳纾�，，，，，房企迫切希望通过增加土地储备，，，，，，，，存储弹药。。。。。。尤其是在优质土地接连推出的当下，，，，，，，，房企仍然有拿地的冲动，，，，，，，，一些房企甚至希望通过拿地换仓，，，，，，，，以谋求下一轮市场的发展机会。。。。。。所以，，，，，，，，房企对土地，，，，，，，，尤其是优质住宅用地依然保持热度。。。。。。

业内人士认为，，，，，，，，从2018年房企布局的机会来看，，，，，，，，一二线城市是比较好的拿地机会，，，，，，，，也是比较好的并购机会；；；；；；；而三四线城市则不看好。。。。。。

张大伟就表示，，，，，，，，虽然一二线城市调控政策严格，，，，，，，，但对于房企来说，，，，，，，，为了加大销售额，，，，，，，，依然会集中拿地。。。。。。预计2018年，，，，，，，，一二线土地市场成交依然将维持高位。。。。。。但从3季度看，，，，，，，，房企拿地意愿比上半年明显退烧。。。。。。

严跃进也持类似观点，，，，，，，，他认为，，，，，，，，虽然近期市场有降温，，，，，，，，但预计年底的时候，，，，，，，，部分房企还是会有相对宽裕的拿地资金，，，，，，，，尤其是优质的住宅用地，，，，，，，，利好房企拿地和补库存，，，，，，，，同时也有助于为明年形成更为充裕的房源项目。。。。。。

严跃进预计，，，，，，，，今年最后两个月，，，，，，，，各地预售证发放节奏依然会加快，，，，，，，，供应规模依然会放量。。。。。。而市场观望情绪近期还比较浓厚，，，，，，，，市场交易难言明显反弹，，，，，，，，因此住宅库存规模�；；；；；；蛴屑绦噬目赡�。。。。。。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，，，，，，，，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。。。。。。

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