二手房和限竞房之争正在北京楼市上演。 。。。。。。想买房的预算已经从400万元提升至500万元，，，， ，，，，这是新刚需进入楼市的入场券。 。。。。。。
《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现，，，， ，，，，自2018年5月份以来，，，， ，，，，北京二手房套均成交总价一直在502万元—510万元之间徘徊。 。。。。。。2018年10月份，，，， ，，，，北京二手房套均成交总价为502.7万元，，，， ，，，，成交均价为6.1万元/平方米，，，， ，，，，环比下降1%。 。。。。。。
而在新房市场中，，，， ，，，，刚需可以考虑的往往是共有产权房和限竞房。 。。。。。。限竞房进入的门槛一般都在400万元以上，，，， ，，，，但这种房源供应量相对不大，，，， ，，，，总价500万元左右的限竞房才是新房市场的主流产品。 。。。。。。
一、二手楼市争抢客源
“原来计划拿出160万元左右首付，，，， ，，，，在总价400多万元的限竞房中买一套，，，， ，，，，但看了很多限竞房之后才发现，，，， ，，，，性价比最高的还是500万元左右的房子。 。。。。。。”王女士向《证券日报》记者表示，，，， ，，，，“现在我面临两种选择，，，， ，，，，一是借钱凑够200万元首付去买限竞房；；；；；；；另一种是选择二手房。 。。。。。。”
无独有偶，，，， ，，，，如王女士一样想买房的刚需客群多面临这种难题。 。。。。。。由于限竞房在“70/90”政策限制下，，，， ，，，，刚需客群能够支付得起的均价一般在5.2万元/平方米—5.7万元/平方米之间。 。。。。。。但根据上述贝壳RealData数据统计来看，，，， ，，，，二手房成交均价已达6.1万元/平方米。 。。。。。。乍看之下，，，， ，，，，似乎两者之间价差明显，，，， ，，，，但真实的市场更为复杂。 。。。。。。在已经入市的约30个限竞房项目中，，，， ，，，，网签率仅有20%左右，，，， ，，，，去化率不好的限竞房，，，， ，，，，往往是存在区位无优势，，，， ，，，，交通不便利，，，， ，，，，教育资源差等各种短板，，，， ，，，，但想以同样价位购买二手房，，，， ，，，，则多是“老破小”，，，， ，，，，这令刚需购房者很难抉择。 。。。。。。
有业内人士向《证券日报》记者表示，，，， ，，，，今年上半年，，，， ，，，，北京新房新增供应降至历史低位，，，， ，，，，大量置业需求涌向二手房市场，，，， ，，，，总价区间在500万元左右房源成市场交易主力。 。。。。。。不过，，，， ，，，，今年下半年，，，， ，，，，限竞房集中入市，，，， ，，，，抢夺的客源正是这批二手房购买主力。 。。。。。。有些限竞房项目已经引入中介机构导入客源，，，， ，，，，从而支付渠道费用，，，， ，，，，可见这一市场竞争的激烈程度。 。。。。。。
刚需可选房源增加
值得注意的是，，，， ，，，，购房人购买限竞房，，，， ，，，，仍然有很多账要提前算清。 。。。。。。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，，，， ，，，，即使不被转成共有产权房，，，， ，，，，限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易，，，， ，，，，这个周期对于很多购房家庭，，，， ，，，，必须要在购房前考虑清楚。 。。。。。。
和硕机构首席分析师郭毅认为，，，， ，，，，在限购时代，，，， ，，，，购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。 。。。。。。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定，，，， ，，，，至少要在8年。 。。。。。。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高，，，， ，，，，家庭的结构有可能会改变，，，， ，，，，比如说要生孩子，，，， ，，，，或者要生二胎，，，， ，，，，或者将来父母可能年龄大了，，，， ，，，，需要接到身边来照顾的话，，，， ，，，，那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房，，，， ，，，，同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话，，，， ，，，，那最好还是选择普通商品房，，，， ，，，，包括二手房。 。。。。。。
《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现，，，， ，，，，2018年10月份，，，， ，，，，北京二手房按套均价格计算的分布图大致如下：石景山为380.9万元、丰台为415.6万元、大兴为369.5万元、房山为333.2万元、顺义为389.3万元、通州为369万元，，，， ，，，，门头沟为310.9万元，，，， ，，，，其它有的区域甚至高达700万元以上；；；；；；；从成交单价来看，，，， ，，，，石景山为5.1万元/平方米、丰台为5.5万元/平方米、大兴为4.2万元/平方米、房山为3.6万元/平方米、顺义为3.8万元/平方米、通州为4.4万元/平方米，，，， ，，，，门头沟为3.8万元/平方米，，，， ，，，，其它有的区域甚至高达11万元/平方米。 。。。。。。
此外，，，， ，，，，根据上述贝壳RealData数据统计来看，，，， ，，，，一般二手房目前的议价空间为5％，，，， ，，，，环比有所上升；；；；；；；业主挂牌调价数据中，，，， ，，，，降价占比基本都在90%以上，，，， ，，，，有的区域甚至高达100%，，，， ，，，，总体降价占比仍达90%。 。。。。。。
不难看出，，，， ，，，，在二手市场，，，， ，，，，刚需客群可选房源似乎颇多。 。。。。。。不过，，，， ，，，，据王女士表示，，，， ，，，，看了很多二手房后发现，，，， ，，，，小户型一居室总价低、单价高；；；；；；；两居室则偏重于总价可控，，，， ，，，，但房龄、地段和教育、医疗资源相对不足。 。。。。。。
对此，，，， ，，，，有业内人士认为，，，， ，，，，如果购房人收入不稳定，，，， ，，，，无法保证未来8年至10年能够稳定偿还新房贷款，，，， ，，，，选择二手房相对灵活性则较高，，，， ，，，，一般购买学区房较为稳妥，，，， ，，，，尤其是交通区域优势明显的房源和房龄较新等优势明显的社区。 。。。。。。
