2018楼市总结之二手房篇
2018年，，，，，，，，东莞二手房市场受到“三价合一”政策影响，，，，，，，，市场冷淡程度较一手房市场更甚，，，，，，，，根据相关统计数据显示，，，，，，，，去年东莞二手住宅成交套数较前年减少17130套，，，，，，，，较同年一手住宅成交量少13768套； ； ；；；；；业内人士认为，，，，，，，，受到“三价合一”政策影响，，，，，，，，二手住宅购房门槛提高，，，，，，，，同时一手房价格回落，，，，，，，，促使二手房购房者分流至一手房市�。。。。。�，，，，，，整体来看，，，，，，，，去年是二手楼市较为低迷的年份。。。。。
值得注意的是，，，，，，，，随着70后、80后首次置业、换房需求大部分释放，，，，，，，，90后成为新的购房主力，，，，，，，，在相关研究机构统计数据当中，，，，，，，，“90后”购房者人数仅次于“80后”，，，，，，，，已经成为第二大购房群体。。。。。
盘点1
去年二手住宅成交下滑
东莞中原战略研究中心统计数据显示，，，，，，，，2018年东莞二手住宅成交31156套，，，，，，，，同比下滑17130套，，，，，，，，一二手住宅网签套数比为1.4：1，，，，，，，，受到一手房价回落、二手房购房门槛提高影响，，，，，，，，二手房需求明显分流至一手房市场。。。。。数据显示，，，，，，，，2014年-2018年，，，，，，，，东莞二手住宅网签分别为30679套、43140套、61729套、48286套、31156套； ； ；；；；；通过对比发现，，，，，，，，二手住宅成交于2016年、2017年达到高位，，，，，，，，在2018年“三价合一”后下滑； ； ；；；；；而一二手住宅比方面，，，，，，，，自东莞一手住宅限购后，，，，，，，，二手住宅在2017年冲高，，，，，，，，一二手住宅成交比几乎达到1：1。。。。。
盘点2
二手房价维持在1.5万元/平方米左右
乐有家研究中心统计的数据显示，，，，，，，，受到“三价合一”影响，，，，，，，，东莞二手商品房成交量不高，，，，，，，，整体成交量比较平稳，，，，，，，，月度成交量维持在3000套左右，，，，，，，，其中5月份二手商品房过户3539套为全年最高。。。。。另外，，，，，，，，东莞二手房整体价格比较稳定，，，，，，，，包括非住宅物业在内的东莞二手商品房均价维持在15000元/平方米左右。。。。。
点评：受到“三价合一”影响，，，，，，，，东莞二手房网签价格与实际成交价格也越来越接近。。。。。业内人士透露，，，，，，，，目前东莞二手房市场整体成交价在1.5万元/平方米左右，，，，，，，，属于较为合理水平。。。。。而从部分热门区域和个别房源来看，，，，，，，，2018年，，，，，，，，受到一手房价格回调等影响，，，，，，，，不少二手房价格下调明显，，，，，，，，特别是在临深区域，，，，，，，，深圳购房者将位于东莞的房子以较低的价格出售套现，，，，，，，，回归深圳本土市场重新置业。。。。。东莞中原战略研究中心也表示，，，，，，，，为了应对市场的变化，，，，，，，，吸引刚需购房者，，，，，，，，一些二手房业主让利幅度加大，，，，，，，，除了直接下调价格外，，，，，，，，还会通过承担部分税费等方式来出售房子。。。。。
盘点3
套均总价约144万元/套
乐有家研究中心统计数据显示，，，，，，，，相较于新房套均总价破200万元/套，，，，，，，，去年东莞二手房套均总价相对“低洼”，，，，，，，，2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。。。。。从同比来看，，，，，，，，最近3年时间东莞二手房套均总价上涨30.3%，，，，，，，，乐有家研究中心认为，，，，，，，，这个上涨幅度与新房三年时间套均总价上涨幅度几乎一致，，，，，，，，这也说明2016年东莞新房价格快速上涨也带动了二手房房价上涨。。。。。
点评：与一手房相比，，，，，，，，二手房相对低洼的总价仍然是吸引刚需购房者的重要因素。。。。。二手房的主要购房客户为首次置业的刚需购房者，，，，，，，，他们对于价格更为敏感，，，，，，，，而由于二手房不同的楼龄、地段、产品户型等，，，，，，，，存在的价格差异也比较大，，，，，，，，选择范围广，，，，，，，，更符合首次刚需购房者的需求。。。。。从个盘来看，，，，，，，，仍然可以挑选到不少价格相对较低，，，，，，，，同时又“满五唯一”，，，，，，，，税费相对较少的房子。。。。。购房者如果愿意接受相对楼龄不是那么新，，，，，，，，甚至是楼梯房，，，，，，，，但是生活配套相对成熟、又属于学区房的房源，，，，，，，，也是可以挑选到不错的房子的。。。。。
盘点4
刚需购房者占比达到74%
根据乐有家研究中心数据显示，，，，，，，，2018年东莞购房者占比最多的还是刚需购房者，，，，，，，，占比达到74%，，，，，，，，与2017年相比上升约7个百分点，，，，，，，，改善型需求则有所下降，，，，，，，，仅占比18%。。。。。
此外，，，，，，，，从年龄段来看，，，，，，，，在购房群体当中，，，，，，，，“80后”是社会的中流砥柱，，，，，，，，也体现在住房购买力上。。。。。根据乐有家研究中心数据统计显示，，，，，，，，2018年“80后”在东莞购房占据半壁江山，，，，，，，，占比达56.2%，，，，，，，，而“90后”的购买力日益强大，，，，，，，，去年与“70后”的差距再次拉大，，，，，，，，占比超“70后”约5个百分点。。。。。另外值得注意的是“00后”甚至是“10后”购房者也开始出现在东莞楼市，，，，，，，，且购买力不容小觑。。。。。
点评：随着“70后”购房者首次置业、改善需求逐步完成，，，，，，，，“80后”购房者也步入买房、换房时代，，，，，，，，成为了市场购买主力，，，，，，，，“80后”购房者无疑是目前购买力最强的购房群体之一。。。。。不过，，，，，，，，“90后”购房者的崛起也引起了人们的关注。。。。。
小王是“90后”购房人群中的一员，，，，，，，，她去年刚刚结婚，，，，，，，，赶在婚前购买了一套二手房作为自己的首套住宅。。。。。她告诉记者，，，，，，，，在外面工作的她和她的朋友们，，，，，，，，还是开始逐渐步入“买房”大军当中，，，，，，，，由于他们大多数是独生子女，，，，，，，，在工作地买房“主要是考虑结婚以及未来父母的养老问题。。。。。”
记者在采访中了解到，，，，，，，，“90后”逐渐步入婚姻，，，，，，，，婚房成为他们购房的主要需求，，，，，，，，首次置业人群中，，，，，，，，“90后”人群在日益加大，，，，，，，，并且已经赶超“70后”购房者。。。。。未来楼市将会出现更多在户型设计、生活习惯上更倾向于“90后”审美、生活需求的房源，，，，，，，，楼市也正在进行新一轮的转变。。。。。
盘点5
东南临深及中心城区
仍是热门成交区域
2018年，，，，，，，，东莞新房成交多出现在中心城区周边的“洼地”镇区，，，，，，，，由于价格相对较低，，，，，，，，吸引了不少中心城区购房需求外溢； ； ；；；；；而二手房成交则集中出现在楼市发展较为完善，，，，，，，，配套相对成熟的传统二手房区域，，，，，，，，一个是东南临深片区； ； ；；；；；一个是中心城区。。。。。乐有家研究中心统计数据显示，，，，，，，，2018年东南临深片区中仅樟木头镇就网签了二手房6174套，，，，，，，，继续成为二手房成交冠军。。。。。在成交价格方面，，，，，，，，东南临深片区及中心城区二手房成交价也下滑。。。。。
点评：从去年下半年二手房成交情况来看，，，，，，，，不少业主降价出售二手房，，，，，，，，而且让利降价幅度较大，，，，，，，，在东南临深片区和中心城区表现最为明显，，，，，，，，从价格来看，，，，，，，，受到一手房价格回落影响，，，，，，，，二手房价格也从高位回落，，，，，，，，对于刚需购房者来说，，，，，，，，无疑是一个好消息。。。。。
